První díl: Daň z nabytí nemovitosti I.: Základní pojmy

Správa a placení daně z nabytí nemovitých věcí

Sazba daně z nemovitých věcí je 4 % ze základu daně. Místně příslušným ke správě daně je finanční úřad, v jehož obvodu se nemovitá věc nachází. Daň z nabytí nemovitých věcí se platí prostřednictvím zálohy. Tu je poplatník v daňovém přiznání povinen sám vyčíslit. Zároveň je nutné uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty. Tím jsou tedy myšleny údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. Není nutné si dělat obavy, že při podávání daňového přiznání něco špatně vyplníte. Abyste na žádný údaj nezapomněli, provedeme Vás seznamem údajů, které je nutné uvést Příloha č. 2 k přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. Pokud byste zálohu na daň vypočítali chybně, nic zlého se Vám nestane. Finanční úřad vaše přiznání vždy zkontroluje a nabývací hodnotu přepočítá. V případě, že jste zaplatili nižší zálohu, než vyměřená daň ve skutečnosti je, musíte rozdíl mezi daní a zálohou splatit ve lhůtě třiceti dní od doručení platebního výměru.

Vzorový příklad výpočtu

Představme si pana A, který prodává byt o rozloze 60 m 2  v panelovém domě v Hradci Králové panu B. Pan A si s panem B sjednají kupní cenu bytu milion korun. Daň, kterou musí pan B zaplatit, však nemůže být vypočtena pouze z kupní ceny milion korun. Je nutné ověřit, zdali není srovnávací daňová hodnota vyšší než sjednaná cena milion korun. Pan B toto ověření provede snadno, pomocí příloh k vyhlášce ministerstva financí (č. 419/2013 Sb.). Ta stanoví základní cenu podlahové plochy nemovité věci. Pro byt v Hradci Králové je to konkrétně 24 878 Kč za metr čtvereční. Rozloha bytu je 60 m 2 , vynásobením tedy pan B zjistí hodnotu 1 492 680 Kč. Tady však matematické výpočty pana B nekončí. Vyhláška stanoví koeficienty podle druhu, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů (např. zateplení) nemovité věci. Koeficienty jsou určeny podle toho, nakolik moderní a vybavená je nemovitá věc, respektive jak je vybavená. Například pokud je byt, který pan B koupil, situován v panelovém domě se zateplením, bude koeficient, kterým násobíme hodnotu 1,00. Hodnota se tedy nezmění. Je to proto, že zateplení budovy se již dnes bere jako standard. Naopak, pokud by byl panelový dům nezateplený, použijeme koeficient 0,95. Hodnotu bytu to tedy sníží. Tímto způsobem postupuje pan B podle příloh vyhlášky a násobí hodnotu bytu příslušnými koeficienty. Nakonec mu zbyde výsledná hodnota, ze které je nutné vypočítat 75%. V tomto okamžiku dostane srovnávací daňovou hodnotu, která je základem daně. Porovná ji se sjednanou cenou. Jestliže je sjednaná cena vyšší než vypočtená srovnávací daňová hodnota, vypočítá se daň ze sjednané ceny. Pokud je vyšší srovnávací daňová hodnota, daň se vypočítá z ní.

Daňové přiznání

Daňové přiznání je nutné podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém byl v katastru nemovitostí proveden vklad. Platí tedy, že jestliže byl vklad do katastru nemovitostí učiněn dne 20. března, daňové přiznání musí být podáno do konce června téhož roku. Pokud je předmětem nabytí vlastnického práva nemovitá věc, která není evidována v katastru nemovitostí, musí být daňové přiznání podáno do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva.

Daňové přiznání lze podat v listinné podobě klasickým tiskopisem nebo elektronicky pomocí interaktivního tiskopisu prostřednictvím datové schránky nebo podepsaný uznávaným elektronickým podpisem. Všechny tiskopisy lze dohledat na internetových stránkách finanční správy. Také tam naleznete podrobné pokyny k vyplnění příslušných polí v přiznání. Nejprve je nutné vyplnit samotné daňové přiznání. V něm se uvádí obecné náležitosti, jako například jméno a příjmení, adresa, doručovací adresa, záloha celkem, daň celkem a názvy všech příloh. Povinnými přílohami jsou kopie smlouvy nebo jiné listiny, na jejímž základě bylo zapsáno vlastnické právo do katastru nemovitostí, vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí. Další přílohou, která se přikládá v případě, že vlastnické právo bylo nabyto kupní nebo směnnou smlouvou, je tiskopis Přílohy č. 1 k přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, ve které se uvádí informace o sjednané ceně a zároveň se v této příloze musí porovnat sjednaná cena se srovnávací daňovou hodnotou. Jestliže se rozhodneme určit srovnávací daňovou hodnotu pomocí směrné hodnoty, je nutné vyplnit již výše zmíněnou Přílohu č. 2, která je tvořena seznamem údajů týkajících se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. Pokud se rozhodnete pro druhou možnost, tedy určení srovnávací daňové hodnoty pomocí zjištěné ceny (znalcem), je nutné přiložit znalecký posudek jako přílohu.

Zánik daňové povinnosti

Můžou nastat situace, kdy povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí nejprve vznikne a následně opět zanikne. Jde například o případy, kdy dojde k odstoupení od smlouvy, kdy je smlouva zdánlivá nebo neplatná nebo kdy dojde ke splnění rozvazovací podmínky apod. Daňová povinnost však zaniká pouze tehdy, pokud je vlastníkem nemovité věci původní vlastník a jeho vlastnické právo vzniklo z toho důvodu, že existovalo již před tím. Tedy proto, že vlastnické právo nového vlastníka bude zrušeno a vlastnické právo bude náležet opět vlastníkovi předchozímu. Pro zánik daňové povinnosti je nutné uplatnit důvody jejího zániku v daňovém přiznání nebo dodatečném daňovém přiznání.

Potřebujete poradit s daňovým příznáním? Kontaktujte nás:  +420 226 219 939


Centrum_Sluzeb


[Tento článek byl zpracován ve spolupráci s advokátní kanceláří AZ LEGAL, která je partnerem bezrealitky.cz.]

Přidejte komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *