blog bezrealitky.cz

Přečtěte si více o druzích smluv, se kterými se můžete setkat, ve druhém článku ze seriálu: Jak koupit byt.

Ještě před nákupem nemovitosti se zájemce o byt či dům může setkat se dvěma smlouvami. Rezervační smlouva dává kupujícímu jistotu, že nemovitost už nikdo další nekoupí. Smlouva o budoucí kupní smlouvě zase dává záruky prodávajícímu, že se koupě uskuteční.Nákup nemovitosti je poměrně složitá právní operace. Je třeba často podepsat několik smluvních dokumentů a vyřídit řadu úředních listin. V realitní kanceláři, ale často i u osobního prodeje, vše začíná rezervační smlouvou, která zajistí, aby majitel či realitka nemovitost už nikomu dalšímu nenabídla. Pak je zpravidla třeba uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Za dalších pár dní či týdnů přijde na řadu vlastní kupní smlouva.

Připravili jsme proto ve spolupráci se serverem bezrealitky.cz průvodce klíčovými právními dokumenty, s nimiž se lze při koupi bytu či domu setkat. Dnes se zaměříme na rezervační smlouvu a smlouvu o budoucí kupní smlouvě.Rezervační smlouvaRezervační smlouva je ve většině případů prvním smluvním instrumentem, se kterým se v rámci převodu nemovitostí setkáte. Tato smlouva vám jako kupujícím zajišťuje, že po určitou dobu nebude moci prodávající (případně realitní kancelář nabízející předmětnou nemovitost) prodat/nabízet vámi vybranou nemovitost jinému zájemci. Kupujícímu se naskýtá časový prostor, aby si zkontroloval faktický i právní stav nemovitosti a případně, aby si ujasnil a zajistil podmínky financování koupě nemovitosti .Rezervační smlouva obvykle upravuje i otázku složení tzv. rezervačního poplatku, jehož výše je otázkou dohody smluvních stran dle povahy nemovitosti. Budeme-li vycházet ze situace, kdy při převodu nemovitosti nevyužijeme služeb realitní kanceláře, pak je vhodné, abychom jako kupující složili tento rezervační poplatek do notářské nebo advokátní úschovy . Dále se doporučuje, aby rezervační poplatek byl započítán na úhradu kupní ceny a zároveň sloužil jako smluvní pokuta pro případ nedodržení podmínek rezervační smlouvy jakoukoliv smluvní stranou. Kupující a prodávající se obvykle v rámci rezervační smlouvy rovněž dohodnou na termínu uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě či přímo kupní smlouvy a na případné formě úhrady kupní ceny.V základní podobě by rezervační smlouva měla obsahovat:

* dobu, na níž je nemovitost rezervována – měla by vám umožnit řádnou kontrolu faktického i právního stavu nemovitosti, přípravu dalších smluv (smlouvy o budoucí smlouvě kupní resp. kupní smlouvu) a zajištění podmínek financování koupě;

* zákaz dalšího nabízení a prodeje nemovitosti jiným subjektům po dobu rezervace nemovitosti;* rezervační poplatek a jeho výši;* podmínky, za nichž se rezervační poplatek stane smluvní pokutou, příp. podmínky vrácení rezervačního poplatku;* započitatelnost rezervačního poplatku na úhradu kupní ceny.Smlouva o budoucí smlouvě kupníSmlouva o budoucí kupní smlouvě řeší situaci, kdy budoucí prodávající chce prodat a budoucí kupující chce koupit předmětnou nemovitost, ale potřebují samotnou koupi z nějakého důvodu oddálit. Tím nejčastějším důvodem je finanční zajištění koupě nemovitosti. Obě smluvní strany chtějí mít jistotu, že k uzavření samotné kupní smlouvy následně dojde.Budoucí prodávající se podpisem této smlouvy zavazuje nemovitost prodat za dohodnutou kupní cenu a budoucí kupující se zavazuje tutéž nemovitost koupit a zaplatit budoucímu prodávajícímu řádně a včas sjednanou kupní cenu. Doporučujeme ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní sjednat i smluvní pokutu (včetně termínu splatnosti) pro případ, že nedojde k uzavření kupní smlouvy v dohodnutém termínu z důvodů ležících na kterékoliv ze smluvních stran. Zaplacením smluvní pokuty není dotčen případný nárok na náhradu škody (skutečné škody a ušlého zisku). Ze stejných důvodů je také vhodné upravit podmínky odstoupení od smlouvy.Závazek k uzavření kupní smlouvy může zaniknout, pokud okolnosti, za kterých smluvní strany při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena. Musí jít o změnu podstatnou a smluvní strany jsou v takovém případě povinny vzájemně si vrátit dosud poskytnutá plnění. Zákon pamatuje i na případ, nebude-li v dohodnuté době kupní smlouva uzavřena a povinný subjekt návrh na uzavření kupní smlouvy nepřijme, nebo odmítá uzavřít smlouvu podle dohodnutých podmínek. V takovém případě se může oprávněný subjekt ve lhůtě do jednoho roku, kdy měla být kupní smlouva uzavřena, domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.K podstatným náležitostem smlouvy o budoucí smlouvě kupní patří:* termín pro uzavření konečné kupní smlouvy;* závazek uzavřít ve stanovené lhůtě smlouvu o koupi nemovitosti;

* podstatné náležitosti samotné kupní smlouvy (přesné označení předmětu koupě; kupní cena (způsob určení); určení smluvních stran);* doporučuje se upravit: smluvní pokutu, podmínky odstoupení od smlouvy.14.10.2008, autoři: Lenka Řehulová a Jiří Oliva