Daň z nabytí nemovitých věcí, která byla zavedena zákonným opatřením senátu č. 340/2013 Sb., nahradila daň z převodu nemovitosti. Charakteristické je pro ni to, že se jedná o daň přímou, protože zatěžuje přímo poplatníka, daň majetkovou, protože se odvádí z majetku, a daň výlučnou, jelikož příjem z ní směřuje výlučně do státního rozpočtu, na rozdíl od daně z nemovitosti. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je výlučně nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci.

Vymezení předmětu daně a osvobození

Co jsou to nemovité věci, vymezuje občanský zákoník, a protože občanský zákoník považuje za nemovité věci i věcná práva k nemovitým věcem (např. reálná břemena), nelze jednoznačně tvrdit, že daň z nabytí nemovitých věcí se vztahuje na veškeré nemovité věci. Daň se vztahuje na úplatné nabytí (např. koupě, směna) vlastnického práva k nemovitým věcem, které jsou pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě, bytovou jednotkou, právem stavby, anebo spoluvlastnickým podílem ke všem těmto nemovitým věcem. Úplatou je myšlena peněžní nebo nepeněžní protihodnota. Někoho by mohlo napadnout, že pravidlo o úplatném nabytí lze obejít tak, že si prodávající a kupující naoko uzavřou dvě darovací smlouvy. Na takové jednání však zákonné opatření pamatuje a označuje jej jako vzájemné darování a pro účely daně z nabytí nemovitých věcí je považuje za koupi nebo směnu. Zároveň jsou některé nemovité věci od daně osvobozeny. Osvobozeno je první úplatné nabytí vlastnického práva k nové stavbě rodinného domu, pozemku, na němž stojí, a k bytové jednotce. Aby bylo první úplatné nabytí osvobozeno, musí k němu dojít do pěti let od kolaudace. Od daně je také osvobozeno nabytí vlastnického práva k družstevnímu bytu nebo družstevnímu nebytovému prostoru (např. sklep, garáž, komora) jeho nájemcem, jestliže je fyzickou osobou.

Základ daně z nabytí nemovitých věcí

Základem daně je nabývací hodnota, kterou lze snížit o uznatelný výdaj. Takovým uznatelným výdajem je částka zaplacená znalci za znalecký posudek, kterým se určí cena nemovité věci.

Tou první a základní nabývací hodnotou je sjednaná cena mezi kupujícím a prodávajícím. Jedná se tedy o částku, kterou ten, kdo kupuje nemovitou věc, zaplatil. Může se zdát, že pro účely daně bychom ani s jinou nabývací hodnotou pracovat nemuseli. Docházelo by však k obcházení zákona a vyhýbání se plnění daňové povinnosti, kdyby si mezi sebou kupující a prodávající naoko sjednali nepřiměřeně nízkou kupní cenu. Proto se daň z nabytí nemovitých věcí počítá ze sjednané ceny pouze v případě, že je tato sjednaná cena vyšší než srovnávací daňová hodnota. Kdyby byla sjednaná cena nižší než srovnávací daňová hodnota, museli bychom pro výpočet daně použít právě srovnávací daňovou hodnotu. Srovnávací daňová hodnota, je částka odpovídající 75% buď směrné hodnoty, anebo zjištěné ceny znalcem podle zákona o oceňování majetku. Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí, které jsou obvyklé pro nemovité věci ve stejném místě. Lze ji zjistit pomocí vyhlášky ministerstva financí č. 419/2013 Sb. Základ daně si podle příloh této vyhlášky můžete snadno spočítat, popřípadě lze využít různé internetové kalkulátory. Při stanovení směrné hodnoty se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří a vybavení převáděné nemovité věci.

Zvláštní cena

Zvláštní cena je další potencionální nabývací hodnotou, která může být základem daně. Pokud lze zvláštní cenu určit, má vždycky přednost před sjednanou cenou nebo srovnávací daňovou hodnotou. Zvláštní ceny může nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci dosáhnout například vydražením při exekuci nebo prodeji nemovité věci ve veřejné dražbě. Zvláštní cenou je i cena, které bylo dosaženo prodejem nemovité věci mimo dražbu v rámci insolvenčního řízení.

Druhý díl: Daň z nabytí nemovitosti II.: Výše daně a platba

Potřebujete poradit s daňovým příznáním? Kontaktujte nás:  +420 226 219 939


Centrum_Sluzeb


[Tento článek byl zpracován ve spolupráci s advokátní kanceláří AZ LEGAL, která je partnerem bezrealitky.cz.]

Přidejte komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *