První díl: Daruji nemovitost I.: Smluvní strany a smlouva

Darování vs. dědické řízení a koupě

Pojďme se podívat na problematiku darování nemovité věci z praktického hlediska. Vymezíme si standardní situaci, ke které v rodině dochází nejčastěji. Starší lidé chtějí rozhodnout o svém majetku a převést jej na své potomky, aby se vyhnuli nepředvídatelnému dědickému řízení. Pro tyto případy je darovací smlouva tím nejlepším, nejjednodušším a nejlevnějším řešením.

Darování nemovité věci je levnější než dědické řízení i než náklady spojené s koupí. V dědickém řízení se totiž nevyhneme placení odměny notáře, která se pohybuje v řádu tisíců, záleží na hodnotě nemovité věci. Při hodnotě dvou milionů si notář řekne o necelých 20.000,- Kč. Další nevýhodou dědického řízení je institut tzv. povinného dílu. Tento povinný díl náleží nepominutelným dědicům, kterými jsou děti zůstavitele a pokud oni nedědí, jsou jimi jejich potomci. I kdyby vlastník nemovité věci rozhodl v závěti nebo odkazu o tom, komu má nemovitá věc připadnout, musí nepominutelný dědic dostat peněžitou hodnotu čtvrtiny (u nezletilých tři čtvrtiny) jeho zákonného dědického podílu. Pojďme si to vysvětlit na praktickém příkladu. Pokud odkáže vlastník nemovité věci v hodnotě dva miliony korun tuto nemovitou věc jen jednomu ze svých dvou zletilých dětí, bude muset ten sourozenec, který je dědicem, vyplatit druhému sourozenci, který nemovitou věc nenabyl, čtvrtinu jeho základního dědického podílu, který činí jedna polovina. Dědic musí tedy k odměně notáře zaplatit navíc čtvrtinu z milionu korun, tedy 250.000,- Kč svému sourozenci.

Pokud bychom nemovitou věc převáděli na základě koupě, nevyhnuli bychom se placení daní. První daní je daň z příjmů, kterou by platil prodávající (protože prodejem nemovité věci a získáním kupní ceny by mu vznikl příjem). Nicméně v našem vzorovém případě by se této dani prodávající nejspíš vyhnul, protože je od ní osvobozen, jestliže nemovitou věc vlastnil po dobu nejméně pěti let, anebo po dobu nejméně dvou let, jestliže v ní měl trvalé bydliště. Další daní, kterou je nutné zaplatit, je daň z nabytí nemovité věci. Tato daň ve výši čtyř procent z ceny nemovité věci zaplatí její nabyvatel.

Odvolání daru

Může se zdát, že jakmile je jednou nemovitá věc darována, jde o nezvratný proces. Tak tomu ovšem není. V určitých situacích lze dar odvolat a nemovitou věc získat zpět. Dar lze odvolat pro nouzi. Nouze nastane v případě, že dárce po darování nemá ani na nutnou výživu, čímž se myslí vyživovací povinnost (nezahrnuje tedy pouze stravu). Pokud taková situace nastane, může požadovat po obdarovaném, aby mu dar vydal zpět nebo aby zaplatil jeho cenu. Obdarovaný se však v tomto případě může této povinnosti zprostit a to tak, že bude dárci poskytovat to, co je k výživě potřeba. Pokud si dárce stav nouze přivodí úmyslně nebo z hrubé nedbalosti, právo odvolat dar pro nouzi mu nenáleží.

Druhý případ, kdy lze odvolat dar, je tzv. odvolání pro nevděk. Nevděku se obdarovaný dopustí tak, že dárci nebo osobě dárci blízké ublíží (psychicky nebo fyzicky) a poruší tím dobré mravy, a to buď úmyslně, nebo z hrubé nedbalosti. Typickým skutkem, který může vést k odvolání daru pro nevděk je například trestný čin, který spáchá obdarovaný vůči dárci. Toto však neplatí absolutně. Můžou nastat i situace, kdy se dárce chová ubližujícím způsobem vůči obdarovanému, a proto by případnou adekvátní reakci obdarovaného nešlo považovat za hrubý nevděk.

Je důležité si uvědomit, že pro odvolání daru musí mít dárce vážné a významné důvody. Nesmí se jednat pouze o svévoli a zneužití práva z jeho strany zapříčiněné momentální vztahovou situací v rodině. Vydání daru na základě jeho odvolání se lze domáhat výhradně soudní cestou, důvody pro odvolání musí být tedy opravdu relevantní.

S darovací smlouvou vám rádi pomůžeme. Kontaktujte nás:  +420 226 219 939 nebo e-mailem na sluzby@bezrealitky.cz.

[Tento článek byl zpracován ve spolupráci s advokátní kanceláří AZ LEGAL, která je partnerem bezrealitky.cz.]