Vyplatí se kupovat? Mám pronajmout? Otázky, které si během roku položí tisíce lidí. A protože situace na realitním trhu se mění každým měsícem, přinášíme vám opět ty nejčerstvější informace, abyste se mohli rozhodnout správně.

Dobrá zpráva pro kupující – ceny realit dále klesají 

Ceny nemovitostí se doslova vrací v čase. Během roku postupně klesaly a nyní jsou v podstatě na startovní pozici jako na začátku loňského roku. Nejvíce se propadají především ceny starších nemovitostí v nepříliš atraktivních lokalitách, zásadní roli hraje kromě dopravní dostupnosti také technický stav budovy. Čím dál více totiž zájemci kladou důraz na energetickou náročnost a nemovitosti, které je složité vytápět se tak v nabídce propadají.

„Že je realitní trh na skluzavce je již jasné. Nyní se jen snažíme předpovědět, jak bude dlouhá. Zatím se zdá, že díky teplé zimě a odvrácené energetické krizi budou poklesy výrazně menší, než jaké byly podzimní predikce. Z našeho pohledu tedy můžeme dílčí propady očekávat ještě toto čtvrtletí, převažovat bude však spíše stagnace. V druhé polovině jara se trh nadechne a s ním se může dostavit významný obrat,“ všímá si za Bezrealitky Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services. 

Byty v Praze i Brně koupíte za stejné peníze jako na začátku loňského roku 

Za propadem cen stojí hlavně vysoké úrokové sazby, kvůli kterým řada lidí nedosáhne na hypotéky a nemůže si koupi vlastní nemovitosti dovolit. Částečně pak také omezená nabídka – majitelé totiž nechtějí prodávat, když prodejní ceny klesají. Dnes tedy prodává především ten, kdo musí.  

Ceny bytů mezikvartálně klesly po celé republice o jednotky procent. V Praze ztratil průměrný 65metrový byt v širším centru oproti loňskému jaru na hodnotě skoro 680 tisíc korun a v současnosti se prodává za stejnou cenu jako před 12 měsíci – tedy za zhruba 112,5 tisíce korun za metr čtvereční. Podobný vývoj cen zaznamenala i moravská metropole. Stejný byt v Brně oproti loňskému maximu ztratil na hodnotě 475 tisíc. A shodou okolností i zde se ceny přiblížily hodnotám z konce roku 2021. Průměrná cena metru čtverečního zde klesla na 87 902 Kč za metr čtvereční. 

A kde je možné koupit s největší slevou? Toto prvenství opět drží nemovitosti v Ústeckém (32 486 Kč/m²), Karlovarském (36 406 Kč//m²) a Moravskoslezském kraji (40 273 Kč/ m²). 

Graf: průměrné prodejní ceny za m² bytů v největších krajích

„I přes pokračující poklesy je třeba mít na paměti, že nůžky mezi jednotlivými byty se na trhu nepřestávají rozevírat. Ceny klesají takřka výhradně tam, kde má nemovitost některý z hendikepů – například velkou dojezdovou vzdálenost, je před rekonstrukcí nebo v energeticky nehospodárné budově. Pražské i brněnské byty v dobrých lokalitách se i dnes prodávají za podobné ceny jako v létě.“
Hendrik Meyer, šéf EHS

Nezrekonstruované domy jsou dnes takřka neprodejné 

Jak už jsme zmiňovali v úvodu, vysoké ceny energií i stavebních materiálů teď hrají proti domům před rekonstrukcí a energeticky náročným objektům, jakým jsou třeba chalupy a chaty. Zájem o ně upadá a jejich hodnota klesá.  

A tato skladba nabídky (starší nemovitosti před rekonstrukcí) ovlivňuje i celkové průměrné ceny, které klesly výrazně více a rychleji než v případě bytů.  

Největší tempo propadu mají v současnosti nemovitosti v Královéhradeckém kraji (-16 % oproti podzimu), především kvůli ochlazení zájmu o domy v Krkonoších a jejich podhůří. Na druhé příčce je se čtvrtletním 14% poklesem Moravskoslezský kraj, následovaný se 13 % Plzeňským a Pardubickým krajem. 

Naopak o 2 % na 58 757 Kč za metr čtvereční (druhá nejvyšší hodnota v republice) vzrostly průměrné ceny rodinných domů ve Středočeském kraji. Prodej je zde tak jako v minulých měsících totiž výrazně podpořen neutuchající pražskou poptávkou. Oproti tomu v Praze průměrná cena prodaného rodinného domu klesla o další 3 % na 84 229 Kč za metr čtvereční, v Jihomoravském kraji o 2 % na 43 580 Kč za metr čtvereční – opět především kvůli skutečnosti, že se nyní prodávají spíše méně kvalitní nemovitosti. 

Graf: průměrné prodejní ceny za m² rodinných domů v největších krajích

Prodej začíná opět mírně zrychlovat, ceny půjdou zase nahoru 

Měsíce, kdy nemovitosti marně čekaly na své zájemce jsou pryč. Opětovnému zájmu o nákup teď pomáhají slevy, ke kterým se majitelé museli uchýlit. Průměrná výše slevy, která dokáže poptávku významným způsobem aktivovat, se zde pohybuje kolem 15 %. Počet zhlédnutí inzerátů, u kterých poklesla v posledních týdnech cena, je navíc takřka trojnásobný a přímo úměrně roste i počet zájemců, kteří majitele zkontaktují. V Bezrealitky jsme proto pro zlevněné nemovitosti zavedli samostatnou sekci.  

„Pokud se nestane něco nepředvídatelného, od března nebo dubna čekáme na definitivní obrat směrem vzhůru. Z trhu pro to přichází řada indikací – počet domácností, které mají prostředky a jen vyčkávají na stabilnější výhled, není vůbec nízký. U nabídek, které dokázaly snížit svou cenu, pak vidíme podobný zájem jako třeba před rokem touto dobou. Potvrzuje se, že poptávka zůstává nad očekávání silná a hlavním limitem tak je dozvuk jarních cen z loňského roku, které měly prokazatelně charakter bubliny.“
Hendrik Meyer

Nájmy generují přivýdělek 

Obrat nastal také na nájemním trhu. V srpnu jsme na Bezrealitky zaznamenali neuvěřitelný přetlak zájemců – průměrně 39 zájemců na byt, který ale postupně opadl a nyní se usadil na 16,3 zájemce na jeden byt. Důvodem je nejen mírné ochlazení poptávky, ale i větší počet nemovitostí v nabídce. Do ní se totiž za poslední čtvrt rok dostaly nejen domy a byty po ukrajinských uprchlících vracejících se do vlasti, ale také zrekonstruované byty, kupované těsně před zpřísněním hypotečních úvěrů na jaře loňského roku.  

I díky tomu přestaly ceny nájemního bydlení růst tak rychlým tempem nebo přešly do stagnace. Jedinou výjimkou se stala Praha a Brno. V hlavním městě vzrostly nájmy oproti podzimu o 4 % na 334 Kč korun za metr – tedy zhruba 21,5 tisíce za průměrný 65metrový byt. V Brně pak vyrostly o 2 % na 282 korun za metr – tedy cca 18,5 tisíce za průměrný 65metrový byt. Na Ostravsku nájemní ceny bytů dokonce klesly, a to o pět procent na 178 korun za metr čtvereční. Průměrný 65metrový byt se zde pronajímá za 11,5 tisíce korun. 

Graf: průměrné nájemní ceny za m² bytů v největších krajích 

S rostoucími náklady domácností a v případě Prahy a Brna také nákladů na nájem řada majitelů nabízí své nemovitosti k pronájmu. Jiní podpronajímají alespoň části svých nemovitostí, aby pokryli své náklady na provoz nemovitosti. Roste i počet těch, pro které je ekonomicky výhodnější začít svůj velký byt pronajímat a přestěhovat se do menšího. To potvrzuje i Tomáš Bojda, ředitel služby Tvůj Správce, která se majitelům stará právě o pronájmy jejich nemovitostí.

„Více a více domácností také pronájmem kompenzuje růst svých nákladů. Byt, který původně poskytovaly například svému studujícímu potomkovi, dnes raději dají do volné nabídky,“ říká a dodává, „Měsíčně se nyní počet námi spravovaných bytů zvedá o desítky. Mění se motivace: obrací se na nás lidé, kteří mají strach z neplatičů ve chvíli, kdy mají často peníze z nájmu navázané na splácení hypotéky. Kdyby jim nájemník vypadl nebo přestal platit, dostanou se do problémů.“
Tomáš Bojda, ředitel služby Tvůj Správce